Zahtevni časi za gradnjo stanovanj in nepremičninska podjetja

Gradbeništvo in področje nepremičnin sta med najbolj cikličnimi sektorji. Občutljiva sta na spremembe na trgu dela, cen in blaga, predvsem pa na okolje obrestnih mer in dostopnost posojil, zato sta trenutno pod pritiskom. In verjetno leta 2024 ne bo nič kaj bolje.

Gradbeniki opažajo razpoke

Stanovanjski trg se sooča z dvojnimi omejitvami, na strani ponudbe in tudi pri povpraševanju. Z dvigom obrestnih mer se je hitro zmanjšalo povpraševanje, saj si gospodinjstva ne morejo privoščiti nakupa stanovanj, zlasti ker so se cene stanovanj zvišale.
 
K temu je treba dodati še globalno pomanjkanje delovne sile, ki ga evropska podjetja navajajo kot največjo oviro v gradbeništvu od leta 2021 do konca leta 20231. To se odraža tudi v Združenih državah Amerike, kjer je v gradbeništvu skoraj 30 % več prostih delovnih mest kot pred pandemijo, in na Japonskem, kjer je v raziskavi leta 20222 60 % gradbenih podjetij omenilo pomanjkanje delovne sile.
 
Z vsemi temi začetnimi težavami na strani ponudbe in ob hitri rasti obrestnih mer v zadnjih dveh letih so se stroški gradnje povečali na vseh straneh: zvišale so se cene materialov, povečali so se pritiski na plače, stroški financiranja pa so skokovito narasli.

Visoke obrestne mere so izziv za podjetja, ki se ukvarjajo s poslovnimi nepremičninami

Podjetja, ki se ukvarjajo s poslovnimi nepremičninami in so dejavna predvsem v nestanovanjskih segmentih, kot so industrijske, pisarniške in maloprodajne nepremičnine, so zlasti občutljiva na težave iz prejšnjih let, saj so se maloprodajni prostori soočali z zapiranjem in pospešenim e-poslovanjem, medtem ko se pisarniški segment še vedno prilagaja hibridnemu načinu dela, zaradi katerega se je zmanjšalo in spremenilo povpraševanje po delovnih prostorih. V prvem četrtletju 2023 je bila nezasedenost poslovnih prostorov v ZDA najvišja v več kot 15 letih, in sicer 20,2 %, v Evropi pa se je vrnila na raven iz leta 2016, ko je znašala 7,5 %.
 
Visoke obrestne mere za nepremičninska podjetja predstavljajo izzive na različnih ravneh, pri čemer sta upočasnitev števila nepremičninskih transakcij in padanje njihove skupne vrednosti najbolj očitni in neposredni posledici. V trenutnih okoliščinah je to že vidno, saj se je v zadnjem letu obseg poslov v zvezi s poslovnimi nepremičninami v Evropi več kot prepolovil in dosegel najnižjo raven po letu 2010. Poleg tega jih pestijo še stroški obresti, ki so se v zadnjih dveh letih hitro povečevali.

Napoved za leto 2024: v razvitih gospodarstvih se bodo cene stanovanj znižale

Nepremičninski trg še vedno išče občutljivo ravnovesje med visokimi obrestnimi merami in omejeno ponudbo stanovanj.
 
Čeprav so se cene stanovanj nekoliko prilagodile višjim obrestnim meram, so leta 2023 zaradi vztrajno omejene ponudbe (ki je posledica nepripravljenosti potencialnih prodajalcev, da bi se premaknili z nizkih hipotekarnih obrestnih mer ali prodali po nižji ceni) ostale visoke.
 
Leto 2024 naj bi v tej dinamiki pomenilo prelomnico, saj se za kupce napoveduje padec cen v večini razvitih gospodarstev (34 % v Nemčiji, 31 % na Japonskem).
 
Hkrati morajo nekatera podjetja zaradi zahtevnih razmer na področju poslovnih nepremičnin poseči po drastičnih ukrepih, kot je odprodaja premoženja. V primerjavi z najvišjimi vrednostmi so se cene poslovnih nepremičnin še pred začetkom leta 2024 znižale za 25 %. Odmevni so bili primeri prodaje uglednih stavb z več kot 50-odstotnim popustom, kar kaže na težke razmere, v katerih so se nekatera podjetja znašla v trenutnih gospodarskih razmerah.
 
Leta 2024 pričakujemo mešanico dobrega in manj dobrega, k čemur bo pripomoglo dobrodošlo znižanje obrestnih mer. Kljub temu so še vedno prisotni pomisleki. Glede na to, da je del obstoječega dolga že vezan na fiksne obrestne mere, posojilne marže za nova posojila pa so najnižje v zadnjem desetletju, se postavlja pereče vprašanje: ali bodo pričakovana znižanja obrestnih mer primerna in pravočasna, da se bo okrepil trg, ki kaže znake šibkosti?
 
Za več napovedi si prenesite našo študijo in primerjajte naše Ocene tveganj v gradbenem sektorju po regijah.